股粮网深圳限购大幅松绑， 100万房票释放，刚需、改善族的春天来了？

五一假期前，深圳楼市发布新政策。

4月29日，深圳市住建局正式发文，大幅松绑住房限购，而且是直接放开福田、南山、宝安新安街道三大核心区的限购门槛，同步加码公积金贷款支持。

那深圳这次限购松绑，到底松在了哪里？释放了哪些信号？对刚需、改善族、炒房者来说，分别意味着什么？后续房价会怎么走？

首先是核心区购房名额直接增加。

深户家庭，以前在福田、南山、宝安新安街道最多买2套，现在能买3套；非深户家庭，只要连续缴满1年社保或个税，以前只能买1套，现在能买2套。

要知道，这三大区域可是深圳房价最高、配套最好的核心地段，以前想多买一套比登天还难，现在直接放宽名额，改善族的置换需求彻底被激活。

第二是非深户门槛直接降低，只要持有有效深圳居住证，哪怕没有社保、没有个税证明，也能在这三大核心区买1套房子。

这下打开了新市民、创业者的购房通道，以前很多人在深圳工作多年，社保断缴或没缴够，只能看着核心区的房子望而却步，现在凭居住证就能上车，门槛低到超出预期。

最后是公积金贷款额度提升，个人公积金贷款最高额度从60万提到70万，家庭从110万提到130万；首套房贷款额度能上浮60%，初婚初育家庭上浮50%，多子女家庭上浮70%，最高能上浮170%，也就是说家庭最高能贷351万。

算一笔账，贷款130万，30年等额本息，利率3.1%，月供只要5400多，比以前能少还不少利息，直接减轻刚需族的购房压力。

据专家测算，这次新政预计能释放约100万张房票，要是有5%的人转化成实际购买力，一年就能新增5万套成交量。而且新政4月30日就正式施行，五一假期期间，深圳核心区的中介门店已经忙翻了，带看量、咨询量暴涨，部分核心片区业主甚至悄悄上调报价3%-5%。

很多人会问，深圳为啥突然大幅松绑限购？不是说房住不炒吗？

其实市场筑底回暖，需要政策加力托底。

从数据来看，深圳楼市已经走出最艰难的阶段，3月份一二手房总成交7898套，环比暴涨117.2%，结束了连续11个月的房价下跌态势，新房、二手房价格环比均小幅上涨。

而且，深圳的库存已经大幅下降，截至3月末，新房库存只有26182套，比2024年同期下降51%，去库存效果显著，这也为限购松绑创造了空间。

对刚需族来说，算是不错的政策。尤其是持有深圳居住证、社保不够的新市民，以前只能买外围区域，现在能直接入手核心区，享受更好的教育、医疗、交通配套。而且公积金贷款额度提升，首付和月供压力都减轻了，只要有稳定收入，就能从容上车，不用再为社保年限发愁。

对改善族来说，置换通道彻底打通了。

以前深户家庭在核心区最多买2套，想换更大、更好的房子，只能先卖掉一套，手续繁琐还耽误时间，现在能直接增购1套，不用卖房就能置换，而且卖旧买新的链条被激活，二手房市场活跃起来，改善族能更快卖掉手里的房子，入手核心区的优质房源。

深圳作为全国科创中心和人才高地，2025年人口净流入19.9万人，其中70%以上是35岁以下的青年人、创业者和高端人才，这些群体是深圳产业升级的核心力量，但住房问题一直是制约他们扎根深圳的关键痛点。

此前，非深户需连续缴纳社保或个税才能购房，大量社保断缴、灵活就业的人才，即便在深圳工作多年、有稳定收入，也无法获得购房资格，只能选择租房，长期来看，会导致人才流失。

这次松绑，降低非深户购房门槛、增加核心区购房名额，本质上是人才住房需求得到满足。

此前，限购政策虽然抑制了炒房，但也在一定程度上限制了合理居住需求的释放，导致核心区优质房源流通不畅，外围区域库存积压，土地利用效率偏低。这次定向松绑核心区限购，一方面是激活核心区房源流通，让闲置房源充分利用，缓解居住供需矛盾；另一方面，也是引导房企聚焦核心区优质住房供应，避免外围区域盲目开发，优化土地利用结构——毕竟，深圳的土地资源有限，必须优先保障核心区的居住需求和产业需求，实现“土地价值最大化”，这是深圳楼市调控的底层逻辑之一。

总体来看，深圳房地产市场仍在调整之中，但 4 月以来量价降幅均自发收窄，韧性强于 24、25 年同期。本次政策的出台有望进一步巩固市场复苏趋势。

核心区限购放松有望吸引和留住人才和资源，强化城市竞争力；而公积金贷款额度的进一步提升则有望释放刚性及改善需求购买力，激活置换链条。

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